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Bienes raíces en el Redland: casas, arboledas y terrenos
Arboledas de frutales, viveros y granjas en producción, con casas retiradas detrás de árboles y entradas largas, en la zona rural de Miami-Dade.
Vivir en el Redland
Los bienes raíces en el Redland se sienten distintos a los de un vecindario típico de Miami-Dade. Usted pasa por arboledas de frutas, viveros y fincas en producción, y luego por una casa apartada del camino detrás de árboles o de una entrada larga. Algunas propiedades son principalmente casas con espacio de sobra. Otras son terrenos agrícolas con una casa. Dos parcelas con la misma cantidad de acres pueden ofrecer posibilidades bastante distintas.
El Redland es Miami-Dade no incorporado, fuera de los límites de la ciudad de Homestead. Junto con Homestead, es mi base, y es donde he aprendido que el terreno por lo general cuenta la mayor parte de la historia de una propiedad.
Los compradores que preguntan por el Redland por lo general quieren espacio, privacidad, lugar para un huerto o un estilo de vida más rural sin dejar Miami-Dade. Algunos tienen un plan específico para el terreno, como cultivar frutas o tener un vivero. Cuando escucho eso, hago la búsqueda más pausada y le pregunto exactamente qué quiere hacer allí. "Cinco acres" le dice el tamaño. No le dice qué puede construir ni qué puede operar.
Cómo trabajo en el Redland
Mi trabajo en el Redland es ayudarle a enamorarse de la propiedad y, antes de que se comprometa, confirmar que puede sostener la vida que usted se imagina allí. Esas dos cosas pasan en ese orden, y la segunda recibe tanta atención de mi parte como la primera.
Para los compradores, las preguntas van antes de la oferta. Quiero saber qué planea cultivar, construir, tener u operar en el terreno, y si lo principal es la casa o los acres. Un comprador que quiere una casa con espacio alrededor busca de forma distinta a uno que quiere operar un vivero, aunque los listados se parezcan. Planteo la búsqueda alrededor de su plan y luego le ayudo a revisar cada parcela contra él. Comprar una casa en el Redland muestra cómo funciona eso en la práctica.
Si se muda al sur de Florida desde otro lugar, el Redland es más difícil de evaluar a distancia que la mayoría de los lugares. Un tour 360 le muestra la casa y el terreno. No puede mostrarle lo que permite la zonificación ni de dónde viene el agua, así que acompaño cada recorrido en video con los registros de esa parcela antes de que decida si vale el viaje.
Para los vendedores, el terreno a menudo es el valor. Reúno la información del plano de agrimensura (survey), zonificación, acceso, agua y séptico antes de que su listado salga al mercado, para que un comprador calificado pueda decir que sí con confianza en lugar de descubrir preguntas tres semanas después de firmado el contrato. Esa preparación es un paso propio en cómo preparo y posiciono una casa. Si vende un terreno, vender terrenos en el Redland cubre lo que los compradores preguntan primero.
Algunas casas del Redland son del tipo que peor maneja un proceso de listado estándar: una casa construida a la medida en un terreno amplio sin un comparable claro. Vender una casa de lujo en el Redland explica cómo posiciono y presento una propiedad cuyo valor está tanto en la casa como en el terreno.
Cómo se dividen las propiedades del Redland
No tengo páginas de vecindarios separadas dentro del Redland, porque aquí la unidad útil es la parcela. Dos propiedades en el mismo camino pueden tener zonificación distinta, fuentes de agua distintas e historiales distintos de obras con permiso, y cada una tiene que analizarse por separado.
Al lado, el área histórica de Silver Palm, cerca de SW 232nd Street, puede ofrecer un ambiente parecido a un comprador atraído por el entorno más tranquilo del Redland, con casas antiguas, lotes más grandes y tramos rurales junto a zonas residenciales más convencionales. Si el Redland está en su lista, a menudo vale la pena ver Silver Palm el mismo día.
Casas, arboledas y terrenos del Redland
Las propiedades del Redland se ubican a lo largo de un rango. En un extremo está una casa con espacio de sobra, donde el terreno es patio, huerto y privacidad. En el otro extremo está el terreno agrícola con una casa, donde las arboledas o el vivero son la razón de ser de la propiedad. Muchas parcelas están en algún punto intermedio, y las fotos del listado rara vez le dicen cuál es el caso.
La zonificación es lo primero que las diferencia. Un distrito de zonificación agrícola común, AU, permite la agricultura y una residencia unifamiliar en lotes de cinco acres. Las reglas para una parcela específica y un uso propuesto específico igual hay que verificarlas, y nunca las supongo a partir del listado o de la cantidad de acres.
La zonificación agrícola, la clasificación agrícola para impuestos y el permiso para un negocio en particular son tres preguntas distintas. La clasificación agrícola para impuestos requiere un uso agrícola comercial de buena fe. No viene automáticamente con los acres ni con unos cuantos árboles frutales. Si importa para sus números, lo confirmamos con la fuente correcta antes de que cuente con ello. Usos como celebrar bodas o eventos deben verificarse con el condado antes de comprar.
Qué revisar antes de comprar o vender en el Redland
Una compra en el Redland necesita más que una inspección de la casa. En cada parcela, pido a los compradores que confirmen estos puntos.
- El plano de agrimensura y el acceso a la propiedad.
- Los permisos de cualquier ampliación y construcción auxiliar.
- La fuente de agua, y una inspección de cualquier pozo y sistema séptico por los profesionales adecuados.
- La información sobre inundaciones y el seguro de esa propiedad específica.
- La zonificación y cualquier uso propuesto, verificados con el condado antes de comprometerse.
El condado advierte que una inspección de casa estándar puede pasar por alto construcciones sin permiso o problemas de código. En una propiedad rural con construcciones auxiliares y ampliaciones hechas a lo largo de los años, esa advertencia importa. Prefiero que descubra una pregunta sobre permisos durante su período de inspección y no después del cierre.
Los tiempos importan en una parcela del Redland. En mis contratos el período de inspección normalmente dura 15 días, y una inspección del pozo, una inspección del séptico y una revisión del plano de agrimensura necesitan cada una al profesional adecuado. Le recomiendo hacer la inspección dentro de los primeros 5 a 10 días, según la propiedad. Le ayudo a coordinarlas el mismo día en que se acepta su oferta, para que ese plazo se dedique a conocer la propiedad y no a esperar citas.
Para los vendedores, la misma lista se convierte en su preparación. Cuando el plano de agrimensura, los permisos, los detalles del agua y del séptico y la zonificación están organizados antes de que su listado salga al mercado, las preguntas de un comprador ya tienen respuesta, y el comprador que quiere lo que su terreno permite puede avanzar con confianza.
El Redland puede ser maravilloso para alguien que quiere el espacio y entiende el trabajo que viene con él. Si eso le suena a usted, o está pensando en vender una propiedad en el Redland, empecemos la conversación. También puede ver cómo trabajo en Miami-Dade y Broward.
Preguntas frecuentes
¿Tener cinco acres en el Redland significa que puedo construir u operar un negocio allí?
No automáticamente. Cinco acres le dicen el tamaño. La zonificación, los permisos y las reglas del condado para su uso específico deciden qué puede construir u operar, así que lo verificamos antes de que se comprometa.
¿Ser dueño de acres en el Redland me da derecho a la clasificación agrícola para impuestos?
No por sí solo. La clasificación agrícola para impuestos requiere un uso agrícola comercial de buena fe. No viene con los acres ni con unos cuantos árboles frutales.
¿Qué debo inspeccionar en una propiedad del Redland además de la casa?
El plano de agrimensura y el acceso, los permisos de ampliaciones y construcciones auxiliares, la fuente de agua, cualquier pozo y sistema séptico, y la información sobre inundaciones y el seguro de esa propiedad.
¿Puedo celebrar bodas o eventos en una propiedad del Redland?
Verifíquelo con el condado antes de comprar. El permiso para un uso de eventos es una pregunta distinta de la zonificación y de la clasificación para impuestos.
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