Propiedades de inversión en el sur de Florida: primero los números y las reglas
Para inversionistas: la propiedad evaluada primero por los números y las reglas, incluido el uso como alquiler, la zonificación y los permisos.
Qué hace diferente una compra de inversión
Una propiedad de inversión en el sur de Florida funciona o no según dos cosas. Una son los números: lo que cuesta comprar, mantener, asegurar y reparar la propiedad, frente a lo que puede producir. La otra son las reglas: lo que la propiedad tiene permitido ser legalmente. Un gran precio en una casa cuya unidad de alquiler nunca tuvo permiso no es un gran precio.
Trabajo con compradores que adquieren una casa para alquilar, una propiedad multifamiliar pequeña o una casa para renovar y conservar. Es para inversionistas que compran por primera vez y para dueños que agregan otra propiedad. Las emociones que impulsan la compra de una vivienda también aparecen en una inversión, y mi trabajo es mantener la decisión en los números y los documentos.
Soy Nanci Gilbert, y trabajo en Miami-Dade y Broward desde 2006. Hablo inglés y español con fluidez, lo cual importa cuando un vendedor, un inquilino u otro inversionista se siente más cómodo en uno de los dos idiomas. No doy asesoría tributaria ni legal, y le diré cuándo una pregunta le corresponde a su contador o a su abogado.
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Cómo evalúo con usted una propiedad de inversión
Uso legal, confirmado y no supuesto. Un área habitable adicional existente, un garaje convertido o una segunda unidad detrás de la casa deben verificarse con los permisos y la zonificación de la parcela antes de contar sus ingresos. Un listado que menciona una suite para suegros (in-law suite) no establece que sea legal alquilarla. Revisamos juntos el historial de permisos y la zonificación.
Costos de mantenimiento, calculados por completo. Los impuestos a la propiedad de una casa que no es su residencia principal, el seguro de la vivienda y de inundación, las cuotas de asociación y cualquier restricción de alquiler en los documentos de la asociación entran en los números. En una comunidad con asociación, las reglas sobre alquileres pueden decidir si el plan funciona o no, así que me aseguro de que reciba los documentos de la asociación con tiempo, antes de una oferta, no después.
Alquileres de corto plazo, revisados por separado. Si piensa alquilar por noche o por semana, ese uso tiene sus propias reglas, del gobierno local y a menudo de la asociación. Confírmelo antes de contar con esos ingresos.
El estado de la propiedad, comparado con su plan. Una casa más antigua con un techo desgastado puede convenirle a un comprador que planea renovar y conservar durante años, y puede hundir a un comprador que necesita la renta desde el primer mes. Hacemos coincidir el estado de la propiedad con su plazo y sus reservas de efectivo.
Una oferta pensada para su estrategia. Un comprador que paga en efectivo, uno que financia y uno que planea una renovación hacen ofertas distintas. Decidimos el depósito, el período de inspección, que en mis contratos suele ser de 15 días, y la fecha de cierre según lo que hará con la propiedad el día que sea suya. Le recomiendo hacer la inspección dentro de los primeros 5 a 10 días, según la propiedad. Competir y proteger sus condiciones importa tanto para un inversionista como para cualquier otro comprador.
Lo que recibe, paso a paso
Empezamos con su plan. ¿Compra para obtener ingresos mensuales, valor a largo plazo, o para renovar y revender? ¿Cuánto efectivo mantendrá en reserva? ¿Qué tipos de propiedad está dispuesto a administrar? Las respuestas definen la búsqueda más que el rango de precio.
Luego viene el financiamiento, si lo va a usar. Los préstamos de inversión pueden tener requisitos distintos de los de un préstamo para residencia principal, y su prestamista se los explicará. Si compra en efectivo, preparamos la prueba de fondos para que el vendedor pueda ver que usted está listo.
Después evalúo las propiedades según su plan. Para cada una que valga su tiempo, verá las preguntas sobre el historial de permisos, las preguntas de zonificación, las reglas de la asociación y un panorama aproximado de los costos de mantenimiento, para que compare las propiedades en los mismos términos.
Cuando elige una, hacemos la oferta y usamos el período de inspección para conocer lo que necesita la propiedad. Doy seguimiento a la tasación si va a financiar, al trabajo del título y a cada plazo del contrato. La compañía de títulos, normalmente elegida por el comprador, maneja el cierre y guarda su depósito en escrow hasta entonces.
Si una propiedad ya tiene inquilino, pedimos temprano el contrato de alquiler, los registros del depósito y el historial de pagos de renta, y el contrato de compra debe indicar qué se le transfiere a usted al cierre. Comprar una propiedad ocupada significa comprar también su contrato de alquiler.
Toda inversión merece un plan de salida antes de tener dueño. Hablaremos de quién sería el comprador probable si vendiera en unos años, porque una propiedad difícil de revender inmoviliza su dinero por más tiempo.
Después del cierre, sigo disponible. Cuando esté listo para vender o intercambiar, tendrá a alguien que ya conoce la propiedad.
Comprar para invertir en los lugares donde trabajo
Las preguntas de inversión cambian de un lugar a otro, porque las viviendas cambian. La edad de una propiedad, su tipo y si está dentro de una asociación cambian lo que yo revisaría primero, y esas tres cosas varían mucho entre las comunidades donde trabajo.
Las propiedades de inversión en Miami a menudo significan Flagami, donde casas unifamiliares de mediados de siglo conviven con dúplex y pequeños edificios de apartamentos y condominios cerca de los corredores más transitados. Cualquier arreglo de alquiler o área habitable adicional allí debe verificarse primero con los permisos y la zonificación. En Leisure City, las casas se construyeron y reconstruyeron en distintas décadas, así que el techo, las mejoras importantes y el historial de permisos son lo primero que yo revisaría en cualquier propiedad de alquiler.
Homestead ofrece casas más antiguas de una planta, vecindarios de los años ochenta y noventa y comunidades cerradas construidas desde el año 2000, y en las comunidades cerradas las reglas de alquiler de la asociación deben entrar en sus números. En Kendall, casas independientes, townhouses, condominios y comunidades planificadas comparten un mismo nombre, así que primero reducimos la búsqueda por tipo de propiedad.
Cuando esté listo para hacer los números de una propiedad, comience la conversación conmigo. Encontrará más sobre cómo trabajo en la página principal de Nanci Gilbert, PA.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si una unidad de alquiler es legal?
Revise el historial de permisos y la zonificación de la parcela antes de contar sus ingresos. La descripción de un listado no establece el uso legal, y le ayudaré a encontrar los registros.
¿Puedo alquilar una casa en una comunidad con asociación?
Depende de las reglas de esa asociación, que pueden limitar o poner condiciones a los alquileres. Me aseguro de que reciba los documentos de la asociación con tiempo, antes de que haga una oferta.
¿Da asesoría tributaria sobre compras de inversión?
No. Le ayudaré a reunir los datos de la propiedad, y las preguntas sobre impuestos o sobre cómo tener la propiedad a su nombre le corresponden a su contador o a su abogado.
¿Es diferente financiar una propiedad de inversión?
Puede serlo. Los préstamos de inversión pueden tener requisitos distintos de los de un préstamo para residencia principal, y su prestamista le explicará lo que le aplica.
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